四措并举 改善优质房企资产负债表******

　　王丽新

　　日前，央行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会，提及“引导优质房企资产负债表回归安全区间”。从中央经济工作会议提出“有效防范化解优质头部房企风险”，到此次的“改善优质头部房企资产负债表”，同时继续强调落实保交楼金融支持、“金融16条”、差别化住房信贷政策等内容，可见政策层面对优质头部房企的深切关注。在笔者看来，接下来，地产金融支持性政策将在多维度快速展开，一方面会真正覆盖到有优质资产却被“误伤”的房企，使其迎来弹性扩表的机会；另一方面，资本市场将更好地发挥资源配置功能，“改善优质房企经营性和融资性现金流”，既要多措并举引导合规房企获得融资性现金流，也要恢复企业内生造血能力，稳住经营性现金流，最终实现保优质主体的目标。笔者认为，会议提到的四项举措可有效改善整个行业的资产负债表。

　　举措之一是“资产激活”，这与保交楼行动目标一致，主要针对出险房企及潜在出险房企，助其盘活资产，回归正常经营。具体而言，一可通过保交楼专项借款等增量资金支持存量项目复产复工；二当支持对房企间项目收并购，引导需求端政策配合来增强项目去化和处置资产力度；三是远期或可期待支持发行商业地产类ABS、REITs等方式盘活持有型物业，释放房企此前沉淀大量资金的重资产项目的流动性。

　　举措之二是“负债接续”，这与当下房企已经在落实的债转股、存量债券展期等缓解房企债务压力的方向一致，主要缓解未出险房企短期还债压力，防止出险房企数量增加。比如当下内房股采用较多的支持房企在发生债务违约前置换要约，以新债换旧债以及合理展期，给予房企“以时间换空间”的机会。

　　举措之三是“权益补充”即股权融资支持，这是改善优质房企资产负债表的最有效手段，也是加速行业风险出清的“助推器”。上市房企股权融资开闸优势有三，一是没有债务利息，融资成本低；二是不会新增有息债务，剔除预收账款后的资产负债率不会提升，避免重走“高杠杆、高负债、高周转”的“旧三高”老路，为行业高质量发展夯实基础；三是股权融资直接拉升权益资本，能优化资产负债结构，引新股东入局后，若资源能与房企现有业务整合发展，可助推房地产业向新发展模式平稳过渡。

　　举措之四是“预期提升”，这与“稳销售、增信心、扩投资”一脉相承，是行业复苏的持续动力。供给侧方面支持房企融资，目的也是引导企业经营现金流回归常态。结合近期多部门的积极表态，预计需求端利好政策还将进一步释放，尤其可能聚焦在激活换房等改善性需求的购买力方面，使其成为楼市销售的新生力军。交易增加，企业资金状况得到改善，交付的项目逐步增多，购房者消除担忧，市场有望联动好转，实现良性循环。

　　当然，改善房地产行业资产负债表不能一蹴而就。可喜的是，积弊已久的“旧三高”时代已经远去，“第三支箭”落地的广度和力度不断提升，随着居住消费需求不断升级，房地产行业开发与运营并重的新时代将来临。

美方一些人越鼓噪“断链” 外资越“做多”中国******

　　“全球投资者渴望回到中国做生意。”英国《金融时报》近日援引投资机构专家的观点进行报道。8日起，中国疫情防控进入新阶段，给全球投资者带来强劲信心。多家外国在华商会等机构认为，中外人员往来和商务旅行将加快恢复。不少外资企业称，已经开始制定集团高层访华日程，积极推动重启相关项目，寻找新的投资机会。华尔街日报网站9日报道说，商界人士将再次前往中国快速增长的市场考察。

　　目前在中国国内，商圈人流量上升、文旅市场回暖、多地重大项目集中开工……“流动的中国”回来了。路透社援引经济学家的观点称：“强劲的经济复苏就在前面。”

　　事实面前，那些唱衰中国经济、鼓噪对华“断链”的杂音，还有什么市场？过去三年，美国一些人总能找出歪理来“刷存在”。在疫情严峻时中国采取严格防疫政策，他们声称外国投资者信心下降、不好做生意，要求中国“放开”；当中国因时因势优化防疫措施，他们又声称中国疫情会给在华外企带来风险。总之，无论中国怎么做，他们的指向不变，就是千方百计想把产业链“转移”出中国。这种典型的双标做派，反映出美国一些人对中国根深蒂固的偏见、遏制打压的居心。

　　只不过，他们鼓噪了三年也没有达到目的。数据显示， 2020年，中国实际使用外资同比增长6.2%。2021年这一增速达到14.9%，在数量上首次突破万亿元人民币大关，刷新历史纪录。2022年前11个月，中国实际使用外资金额已超过2021年全年水平，同比增长9.9%。这表明，中国市场一直对外资有着很强的“磁吸力”。

　　吸引外资的，还有中国难以替代的产业链优势。苹果公司2022年10月发布的2021财年供应商名单显示，约190家供应商中有150家在中国大陆设有工厂。前不久，全球光学与光电行业领先企业蔡司的研发生产新基地项目，在苏州工业园区奠基。蔡司中国首席运营官谢磊说：“基本上在200公里范围内，80%的供应商都可以成为很好的合作伙伴。”当地成熟的产业链配套优势，是促成蔡司投资的重要原因之一。

　　巴斯夫（广东）一体化基地项目首套装置正式投产、华晨宝马生产基地大规模升级项目在沈阳正式开业、松下集团将冷链设备生产与销售等更多业务板块转移至中国……外资近来纷纷加快在华布局，看中的是中国14多亿人的超大规模市场，是中国拥有联合国产业分类中全部工业门类，是创新这个引领中国发展的第一动力，是中国不断推进的高水平对外开放，更是中国欣欣向荣的发展前景。

　　1月1日，《鼓励外商投资产业目录（2022年版）》正式实施。新版目录共有1474条总条目，与2020年版相比净增加239条、修改167条，增加条目数为近年来最多。这将给外资在华发展提供更大空间、带来更丰厚的回报。这些可不是美国几个人几张嘴就能抹杀的。

　　近来，高盛集团、摩根士丹利等纷纷上调2023年中国经济增长预期。多个国际经济机构预测，随着中国疫情防控进入新阶段，各项政策效果持续显现，今年经济运行有望总体回升。有分析指出，中国经济韧性强、潜力大、活力足，对世界经济的“加速器”作用不可替代。

　　反观美国经济，“衰退”已成为经济学家和投资者的预测共识。在刚刚过去的2022年，美联储为应对国内高通胀采取了激进的加息政策。美国经济界人士指出，由于货币政策存在滞后效应，美国人在今年上半年可能会承受 “很多痛苦”。美方一些政客还是多管好自己的家务事，少想着拆别人家的台。政治操弄对抗不了经济规律；企图堵别人的路，最终只会堵死自己的路。

　　（国际锐评评论员）